林善增、福州嘉欣房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

(2016)闽民申2540号之一

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福建省高级人民法院
民 事 裁 定 书
(2016)闽民申2540号之一
再审申请人(一审原告、二审上诉人):林善增,男,汉族,1985年2月13日出生,住福建省闽候县。
委托诉讼代理人:张宗良,福建合立律师事务所律师。
委托诉讼代理人:陈龙飞,福建合立律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审上诉人):福州嘉欣房地产开发有限公司。住所地:福建省福州市仓山区。
法定代表人:王萍,该公司执行董事。
委托诉讼代理人:林建志,福建天长律师事务所律师。
再审申请人林善增因与被申请人福州嘉欣房地产开发有限公司(以下简称嘉欣公司)商品房预售合同纠纷一案,不服福建省福州市中级人民法院(2015)榕民终字第2020号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。
林善增申请再审称:(一)讼争《商品房买卖合同》第八条第二款约定系嘉欣公司为重复使用而预先拟定的格式合同条款,在订立合同时并未与林善增协商。该格式条款约定无论嘉欣公司交付的商品房是否达到竣工验收和消防验收合格的法定交付条件,林善增都要同意接收房屋,并只按总价款的万分之一计算违约金,该约定排除了购房者要求交付符合法定交付条件的商品房的主要合同权利,根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条的规定,应当认定第八条第二款属无效格式条款,不能作为认定嘉欣公司逾期交房违约金标准的依据。(二)本案应当依照讼争《商品房买卖合同》第九条的约定确定嘉欣公司逾期交房违约金标准,即嘉欣公司应自交付期限第二天起至实际交付之日按已付购房款的日万分之五,向林善增支付逾期交房违约金。(三)生效判决认定讼争商品房所在小区的木质景观花架、道路块料面层、小区西侧围墙等问题,不属于合同第八条第一款第三项约定的交付条件,是错误的。嘉欣公司在广告宣传效果图中承诺的内容对购房者选择购房及价款产生重大影响,构成合同第八条第一款第项约定的交房条件的补充,嘉欣公司应当依约完成建设义务。综上,请求依法对本案进行再审。
本院认为,本案双方当事人系使用经福建省建设厅及福建省工商行政管理局监制的合同示范文本签订讼争《商品房买卖合同》,合同第八条对交付条件与期限作出约定,其中第二款明确约定,若嘉欣公司未能在2010年12月31日前达到交付条件,林善增同意接收讼争商品房,由嘉欣公司支付按总房价万分之一计算的违约金。该条款系对嘉欣公司不能在约定期限内达到交付条件的违约责任作出约定,并未排除林善增在接收商品房后继续要求嘉欣公司承担标的物瑕疵担保责任的权利。林善增主张该约定违反法律、行政法规的禁止性规定,排除其主要合同权利,应为无效,理由不能成立,本院不予支持。根据查明的事实,讼争商品房于2010年12月7日办理建设工程竣工验收消防备案、于2010年12月24日通过建设、勘查、设计、监理及施工单位验收合格,并出具竣工验收报告。故嘉欣公司于2010年12月26日发出交房通知时,讼争商品房已经符合法律规定的交付条件,林善增拒绝接收,并要求嘉欣公司依照合同第九条的约定支付逾期交房违约金,缺乏法律依据,亦不符合双方合同第八条第二款的约定,一、二审法院对其该项主张不予支持,并无不当。由于在合同约定的期限内讼争商品房不符合第八条第一款第三项约定的交付条件,而第八条第二款约定的违约金标准仅为总房价款的万分之一,明显过低,一、二审法院根据本案实际情况,判令嘉欣公司按已付购房款的日万分之一标准,支付自2011年1月1日至2012年5月12日林善增实际接收房屋之日止的逾期交房违约金,公平合理,也无不当。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条的规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,林善增并未提供证据证明嘉欣公司在广告宣传资料中涉及的木质景观花架、道路块料面层、小区西侧围墙等对其订立合同及房屋价格的确定有重大影响,主张上述事项构成合同第八条第一款第三项约定交房条件的补充,依据不足,本院不予支持。综上,林善增的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定,依法应予驳回。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:
驳回林善增的再审申请。
审 判 长  黄卉靓
代理审判员  李志尧
代理审判员  宫 静
二〇一六年十一月十五日
书 记 员  黄秋丽

声 明

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